Premier article de 2011, et pas des moindres...
Parce que bien souvent, on a tendance à penser qu'acheter un appart est plus intéressant que de le louer et que trop souvent, on pense qu'il suffit de se lancer pour que cela fonctionne, voici quelques points à avoir en tête avant de se jeter à l'eau.
Essayons de démontrer que l'équation est un peu plus complexe que cela.
Tout d'abord, ne vous y trompez pas : vous n'avez pas l'impression que depuis la crise, vous pensez qu'il vaudrait mieux acheter que de continuer à louer ?
Si c'est le cas, c'est normal : vous pensez que la pierre reste l'investissement le plus sûr, un refuge, en pleine période de crise.
Pour commencer à changer d'idée, rappelez vous qu'acheter un appartement, c'est échanger un sentiment de sécurité (mettre un toit au dessus de sa tête) contre un crédit à la banque.
Rappelez vous, nous sommes en période de crise, et contracter un crédit dans une banque n'est pas forcement la meilleure idée.
Pour vous donner un exemple que l'immobilier et les banques ne sont pas des refuges : regardez ce qu'il s'est passé aux États-Unis et en Espagne.
Ce qui motive principalement à vouloir acheter plutôt que louer (en dehors du fait que nos parents nous ont bassiné avec ça) vient du fait qu'on pense qu'il vaut mieux mettre son argent dans un prêt de 20 à 30 ans pour un appartement qui nous appartiendra au final, que de payer chaque mois un loyer, comme une somme jetée par les fenêtres.
TECHNIQUEMENT, c'est cela.
Malheureusement, pour juger si cela vaut le coup, il ne suffit pas de comparer :
Une mensualité de crédit Vs. Un loyer
Il faut aller un plus loin dans les calculs et mettre toutes les dépenses dans la balance.
Explication :
Si vous voulez acheter, vous devez avoir de l'argent de coté, argent qui va vous servir à payer obligatoirement des frais :
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Frais d'agence (entre 4% et 10%), qui aujourd'hui sont pratiquement comptés comme faisant parti du prix de l'appartement en vente.
(1er tuyau : sur un appartement présent dans plusieurs agences, si le vendeur ne veut pas baisser son prix, demandez à l'agence, elle, de baisser sa marge)
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Frais de notaire (7,5% pour de l'ancien) qui sont des frais obligatoires et non négociables.
(2nd tuyau : si l'appart est meublé, vous pouvez déduire le mobilier du montant de l'appartement)
Si l'on prend l'exemple d'un appartement à 150.000 €, vous payez d'office et de votre poche, environ 22.000 € (7% de frais d'agence + 7,5% de frais de notaires) !!
C'est une somme que vous devez avoir en votre possession.
1ère chose à comprendre :
Pour faire un (bon) investissement immobilier, il faut que cela nous coute le moins possible.
Malheureusement, mettre le moins possible de sa poche au départ, demande de contracter un plus gros crédit, ce qui allonge la durée du prêt et donc augmente le taux d'intérêt, et donc les intérêt :
Achat = Apport perso + Crédit
Achat = Apport perso + (Prix logement + Intérêts)
Le montant du crédit descend si l'apport est plus important
Achat = Apport perso + [Prix logement + f (Durée du prêt x Mensualités)]
Le montant des intérêts varie en fonction de la durée du prêt
Il faut donc concilier très finement le montant de l'apport, avec le montant des mensualités et la durée du prêt.
Il faut étudier le bon compromis entre :
Mettre le moins de sa poche au départ Vs. Payer le moins longtemps possible.
Apport personnel Vs. Durée du prêt / Intérêts
2ème chose :
Vous ne garderez pas votre appartement toute votre vie, mais en général entre 5 et 7 ans : vous vous mettez en couple, vous ferez des enfants, vous déménagerez pour le boulot...
Vous penserez bien sur à le mettre en location mais ce n'est pas simple d'avoir 2 loyers (2 prêts ou 1 loyer + 1 prêt) en même temps et bien souvent vous devrez le mettre en vente.
Mais vous allez dire : "mais il vaut toujours mieux acheter, au moins à la fin, ca nous appartient, alors que tout les mois le loyer c'est de l'argent jeté par les fenêtres..."
Et vous avez raison et je viens à la 3eme chose :
Si vous êtes en location et que vous avez la somme correspondant aux frais (agence + notaire), ne laissez pas l'argent dormir sur votre livret A, mais placez le !!
C'est là le point le plus important lorsque vous louez :
placez l'argent que vous mettriez dans les frais d'achat d'un appartement !!
Sur la durée d'un prêt (20-30 ans), il vous rapportera bien plus que la revente d'un appartement, car pour calculer le bénéfice concret tiré d'une vente, il faut déduire :
- les frais payés au départ (22 000 € dans notre exemple !!),
- les frais mensuels (copro, charges, travaux, réparation...),
- les frais annuels (impôts fonciers et taxes d'habitation),
- sans parler de l'impôt sur la plus-value immobilière (28% du prix de vente si ce n'est pas votre résidence principale l'année précèdent la vente).
Je ne connais pas d'appartement capable de faire de plus-value autour de 30.000€ après 5 ou 7 ans, sans compter tous les efforts que cela vous a demandé (faire des travaux, pas de mobilité, surface réduite, gérer les catastrophes, ne pas payer la banque en retard sous peine d'agios...).
Oui vous aurez obligatoirement un gros chèque à la revente, mais qui vous dit que cela aura été
RENTABLE?
La location, elle, est un
service, ou vous payez pour avoir un logement, l'esprit tranquille (pas de travaux, préavis de départ, prix du loyer réglementé... vous pouvez dire ce que vous voulez, c'est tran-quille).
Donc n'espérez pas faire de plus-value conséquente si vous ne faites pas tous ces calculs.
Il est fort probable que vous serez plus gagnant sur 25 ans :
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en louant votre logement et en plaçant correctement l'argent que vous auriez mis dans l'apport.
pour connaitre les meilleurs placement : le magazine "Mieux vivre son argent" est une bonne source. Sinon vous pouvez commencer avec www.carmignac.fr par exemple
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que de l'acheter, supporter tous les frais (notaire, co-pro, travaux, impôts) et espérer en tirer une plus-value qui dépendra de toute façon de l'état de la bulle immobilière.
pour un calcul comparatif de votre projet, je vous invite à consulter ; http://asi77.free.fr, un tableau comparatif d'aide à la décision
Je vous invite a relire aussi cet article :
http://my-flat-in-paris.blogspot.com/2010/12/acheter-ou-louer-les-avantages-ou.html, pour bien reconnaitre les avantages et inconvénients de chaque cas.
Tout ceci, non pas pour vous décourager, mais pour vous faire ouvrir les yeux et changer d'état d'esprit sur l'acte d'achat de son logement. Cela coute cher, donc ne partez pas les yeux bandés.
Un appartement/maison doit avant tout être un projet personnel, en lien avec vos aspirations de vie et non pas une idée vague rabâchée par nos parents, ou une idée en l'air pour faire comme les autres, sans en calculer tous les risques.
Acheter un appartement est déjà en soit un cheminement long et fastidieux -visites, négociation, rendez vous à la banque- donc ne le prenez pas à la légère et surtout soyez préparé.
